Maciej Kowalski
Przedstawione w tym artykule kontrowersje dotyczą bloku mieszkalnego przy ul. Bogusławskiego w Radomiu. Skontaktowaliśmy się z dwoma podmiotami, które mają problem z rachunkami. Zarządcą budynku jest RTBS „Administrator” sp. z o.o.
Prawie 5000 zł za 13 m²
Pierwsze mieszkanie należy do p. Macieja oraz jego małżonki. Jest przeznaczone na wynajem, głównie ze względu na zatrważająco mały metraż – 13 m². Sposób ogrzewania także jest skromny. Odpowiada za nie 7-żeberkowy grzejnik żeliwny. Woda jest podgrzewana poprzez elektryczny bojler, a pozostałe media są elektryczne.
Pierwszy podwyższony rachunek miał miejsce w 2024 roku. Dopłata sięgnęła wówczas 600 zł i uiścił ją poprzedni właściciel lokalu.
– Mamy to mieszkanie od 2,5 roku. Kupiliśmy je w połowie 2024 roku. Poprzedni właściciel dostał około 600 zł dopłaty, a nikt tam nie mieszkał – mówiła żona p. Macieja. – Ten lokal był w fatalnym stanie. Zrobiliśmy w nim generalny remont i następnego roku był wynajmowany od stycznia.
Wynajem mieszkania wiązał się z podwyższeniem rachunków. Znacznym. Następna dopłata wyniosła 1727,67 zł. Łącznie, za ogrzewanie wynajmujący musiał zapłacić 2556,63 zł.
Taki stan rzeczy zaniepokoił właścicieli. Zaczęli szukać przyczyny. W pierwszej kolejności podejrzenia skierowali na wadliwie działający grzejnik. Wynajmujący opuścił mieszkanie w styczniu 2026 roku i lokal stał pusty. Grzejnik był zakręcony, ale mimo to działał. Właściciele napisali do „Administratora”.
Pomimo całkowitego zakręcenia zaworu grzejnik nadal utrzymuje bardzo wysoką temperaturę w pomieszczeniu. Od początku stycznia lokal pozostaje niezamieszkały, a wszystkie zawory zostały zakręcone, jednak temperatura w mieszkaniu nadal jest wysoka, co skutkuje zawyżonymi kosztami ogrzewania.
Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane zarządca obiektu jest zobowiązany do utrzymania instalacji w należytym stanie technicznym oraz zapewnienia jej prawidłowego funkcjonowania. Ponadto, na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, podmiot odpowiedzialny za należyte wykonanie zobowiązania ponosi odpowiedzialność za szkody wynikłe z jego niewykonania lub nienależytego wykonania. W związku z powyższym wnoszę formalne zawiadomienie o występującej usterce, proszę o niezwłoczne sprawdzenie instalacji oraz usunięcie nieprawidłowości. A także o uwzględnienie niniejszego zgłoszenia przy rozliczaniu kosztów ogrzewania za bieżący okres i dokonanie stosownej korekty naliczeń.
Proszę o pisemne potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia oraz wskazanie terminu kontroli i usunięcia usterki.
Jak poinformowała żona p. Macieja, pismo poskutkowało i na miejsce przyjechała osoba odpowiedzialna za naprawę i wymieniła zawór termostatyczny. Mimo to następny rachunek za ogrzewanie przebił wszystkie poprzednie.
– W poprzednim roku to mieszkanie wynajmowała osoba z Gdańska. On tam jedynie pomieszkiwał, bo w czwartki wyjeżdżał do domu, a wracał we wtorki – mówiła żona p. Macieja. – W tym roku zestawienie za poprzedni sezon grzewczy wyniosło 4700 zł. Za jeden „kaloryferek”, który ma siedem żeberek.
Dokładny koszt to 4607,82 zł, z czego dopłata wyniosła 3778,86 zł.
Właściciele postanowili napisać reklamację do „Administratora”.
Szanowni Państwo, niniejszym składam reklamację dotyczącą indywidualnego rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania.
Z otrzymanego rozliczenia wynika, że naliczono mi koszt ogrzewania w wysokości 4 607,82 zł, w tym koszt zmienny centralnego ogrzewania 4 254,33 zł, co skutkuje dopłatą w wysokości 3 778,86zł.
Tak wysokie naliczenie budzi mój zdecydowany sprzeciw, gdyż lokal ma powierzchnię zaledwie 12,95 m2 i wyposażony jest wyłącznie w jeden siedmio-žeberkowy grzejnik. Najistotniejszą okolicznością jest jednak fakt, że w dniu 17 lutego 2026 r. zgłosiłam Państwu pisemnie wadliwe działanie zaworu termostatycznego, wskazując, że pomimo całkowitego zakręcenia zaworu grzejnik nadal pozostawał gorący, a lokal od początku stycznia był niezamieszkały.
Jednocześnie zwróciłam uwagę, że usterka powoduje zawyżone koszty ogrzewania. W odpowiedzi na moje zgłoszenie poinformowano mnie, że zlecono weryfikację działania zaworu oraz jego wymianę firmie KAR-MAJ. Zawór został następnie wymieniony. Do chwili obecnej nie otrzymałam żadnego protokołu z wykonanych prac ani informacji o wynikach przeprowadzonej kontroli.
Skoro po moim zgłoszeniu dokonano wymiany zaworu, oczekuję wyjaśnienia, jaka była przyczyna tej wymiany i czy stwierdzono jego niesprawność. Jeżeli zawór był sprawny, proszę o przedstawienie dokumentów potwierdzających taki stan.
Jeżeli natomiast był uszkodzony, nie można obciążać mnie kosztami ciepła, którego poboru nie miałam możliwości ograniczyć z powodu wadliwego działania elementu instalacji, W związku z powyższym wnoszę o:
1. ponowne rozpatrzenie reklamacji i dokonanie korekty rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania,
2. udostępnienie protokołu z kontroli oraz wymiany zaworu termostatycznego,
3. wskazanie, czy podczas kontroli stwierdzono uszkodzenie zaworu i jaki był zakres usterki,
4. udostępnienie pełnej dokumentacji dotyczącej odczytu podzielnika oraz sposobu wyliczenia kosztów,
5. przedstawienie uzasadnienia, w jaki sposób lokal o powierzchni 12,95 m2, wyposażony w jeden niewielki grzejnik, wygenerował koszt ogrzewania przekraczający 4 600 zł.
Jednocześnie informuję, że w przypadku nieuwzględnienia niniejszej reklamacji zwrócę się o pomoc do Powiatowego Rzecznika Konsumentów, a także rozważę skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. W takim postępowaniu będę wnosić o zobowiązanie Państwa do przedstawienia pełnej dokumentacji dotyczącej rozliczenia kosztów ogrzewania, dokumentacji związanej z wymianą zaworu oraz o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu instalacji centralnego ogrzewania. Liczę jednak, że sprawa zostanie rzetelnie wyjaśniona i zakończona na etapie postępowania reklamacyjnego.
Reklamacja została wysłana 20 lipca. Owszem, Administrator się do niej ustosunkował, ale dopiero po 70 dniach i po naszej interwencji. Odpowiedź spółdzielni do P. Macieja oraz jego małżonki jest taka sama, jaką otrzymała nasza redakcja.
„Niższe, to nie znaczy niskie”
Kolejna historia jest bliźniaczo podobna, choć kwoty są niższe. Niższe, to nie znaczy niskie.
Mieszkanie należy do p. Beaty, a mieszka w nim jej mama. To lokal o metrażu 32 metrów kwadratowych. Od 2024 roku miesięczna zaliczka za ogrzewanie jest identyczna – 173,60 zł. Rocznie to 2083,20 zł. A jakie są dopłaty? Otóż za rok 2023 była nadpłata. Wyniosła ona 69,98 zł. Rok później natomiast już trzeba było dopłacić 283,60 zł. Dopłata za rok 2025 jednak wzrosła. O bagatela 621 proc. Wyniosła 2090,38 zł.
– Mamy w Radomiu trzy mieszkania. Rozumiem, że budownictwo może się różnić technologią i tak dalej, natomiast mamy mieszkanie 61 m². Zaliczki za ogrzewanie są pobierane dokładnie w takiej samej wysokości. Dla porównania powiem, że my tam mieliśmy 400 zł dopłaty – mówiła p. Beata. – Jeszcze, żeby było śmieszniej, to mama całą zimę jest praktycznie u nas. Tam praktycznie w tym mieszkaniu nikt nie mieszka przez sezon zimowy. Po prostu mama jest u nas, bo boi się, żeby się nie poślizgnąć zimą, także ja na zimę zabieram ją do nas i praktycznie całą zimę przesiedziała u nas. Poprzedni sezon tak samo.
Zobacz także:
Zarządca odpowiada: Rozliczenie jest prawidłowe, zawór to sprawa lokatora
Skontaktowaliśmy się z administratorem budynku i otrzymaliśmy odpowiedź w sprawie wysokich rachunków za ogrzewanie. "Administrator" odrzucił zarzuty mieszkańców, uznając reklamacje za bezpodstawne.
Zarządca argumentuje, że cała wspólnota mieszkaniowa w 2025 roku poniosła łączny koszt ciepła w wysokości 96 654,62 zł, przy przychodach z zaliczek na poziomie 95 359,56 zł. Oznacza to stratę w wysokości 1 295,22 zł.
Koszty stałe budynku wyniosły 38 112,13 zł, czyli 7,25 zł/m², natomiast koszty zmienne, rozliczane na podstawie wskazań podzielników, wyniosły 57 168,19 zł, czyli 7,25 zł za jednostkę.
Odnosząc się bezpośrednio do lokalu p. Macieja, RTBS „Administrator” wskazuje, że zarejestrowano w nim aż 1 184 jednostki. Po uwzględnieniu współczynników dało to 586,08 jednostki rozliczeniowej, czyli 45,22 jednostki/m².
Jak wylicza zarządca, zużycie w przeliczeniu na metr kwadratowy było w tym lokalu niemal trzykrotnie wyższe niż średnia dla całego budynku, która wyniosła 15,98 jednostki/m².
Jak RTBS „Administrator” tłumaczy tak wysokie wskazanie w lokalu, który – jak wskazuje właściciel – nie był użytkowany?
Zarządca wskazuje, że elektroniczne podzielniki kosztów reagują na różnicę temperatur i naliczają jednostki zgodnie ze specjalnym algorytmem.
Jak wyjaśnia RTBS „Administrator”, „wychładzanie lokalu np. otwieraniem okien przy niskich temperaturach powoduje naliczanie większej liczby jednostek”.
Kolejną kwestią, na którą zwraca uwagę zarządca, jest podnajem mieszkań. Według RTBS „Administrator” właściciele lokali, które są podnajmowane, „nie mają realnej wiedzy o ich użytkowaniu”.
Wątpliwości mieszkańców budziła również lutowa wymiana awaryjnego zaworu termostatycznego. Zarządca poinformował, że instalacja wewnętrzna lokalu stanowi własność właściciela i to on odpowiada za jej stan techniczny.
RTBS „Administrator” podtrzymał stanowisko, że wymiana zaworu przez firmę KAR-MAJ odbyła się „niestandardowo na wniosek zarządcy na koszt Wspólnoty”.
RTBS „Administrator” poinformował również, że nie stwierdzono nieprawidłowości w działaniu urządzeń pomiarowych. Właściciele lokali mogą jednak zlecić odpłatną ekspertyzę podzielnika.
Koszt takiego badania wynosi 500 zł netto. Jeżeli ekspertyza wykaże, że urządzenie działa prawidłowo, koszt poniesie właściciel lokalu.
Zobacz także:
Odpowiedź RTBS „Administratora”
W odpowiedzi na Państwa pismo informujemy, że nie ma podstaw do uznania reklamacji rozliczenia lokalu, w sprawie którego złożyliście Państwo zapytanie. Rozliczenie centralnego ogrzewania zostało dokonane na podstawie wskazań podzielników, kosztów ustalonych na podstawie faktur od dostawcy ciepła, sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej oraz zgodnie z obowiązującymi Regulaminami.
Ponadto informujemy, że wszystkie kwoty przedstawione w rozliczeniu są zgodne z miesięcznymi naliczeniami dla lokalu w okresie rozliczeniowym. Wspólnota Mieszkaniowa w roku 2025 poniosła koszty ciepła dostarczonego na poczet centralnego ogrzewania w kwocie 96 654,62 zł, natomiast przychody uzyskane z zaliczek to kwota 95 359,56 zł. Tym samym Wspólnota poniosła stratę wysokości 1 295,22 zł co w dużej mierze wpłynęło na wyniki rozliczeń na lokalach.
Koszty stałe niezależne od zużycia czyli moc zamówiona i opłata stała od mocy zamówionej wyniosły 38 112,13 zł i zostały rozliczone zgodnie z Regulaminem proporcjonalnie do powierzchni lokali 7,258957 zł/m2.
Koszty zmienne w kwocie 57 168,19 zł zostały rozliczone zgodnie z Regulaminem proporcjonalnie do wskazań podzielników 7,258957 zł/jednostkę.
W kwestii samego rozliczenia ogrzewania wyjaśniamy, że wynik rozliczenia zależy przede wszystkim od indywidualnego zużycia ciepła w lokalu. Zużycie w przedmiotowym lokalu w okresie od dnia 01.01.2025 do 31.12.2025 wyniosło 1184 jednostki a po zastosowaniu współczynników korygujących 586,08 jednostek rozliczeniowych co daje 45,2221 jednostki na 1m2 powierzchni. Średnie zużycie na 1 m2 na budynku to 15,9831 jednostki/m2 i jest to wartość 3 razy niższa niż w tym lokalu. Odczyt dokonany przez firmę rozliczeniową jest prawidłowy i w każdej chwili możliwy do potwierdzenia ze względu na fakt że podzielniki mają pamięć dwuletnią. Jedna wartość to stan bieżący czyli od 01/2026 do dnia zakończenia dostawy ciepła. Drugi to stan na 31.12.2025. Podczas odczytu nie stwierdzono nieprawidłowości w ich funkcjonowaniu.
Analogiczna sytuacja jest w drugim przez Państwa opisywanym lokalu, dla którego również przesyłamy odczyty miesięczne.
Podnieść należy, co ma istotne znaczenie w tej sytuacji to, że oba lokale są podnajmowane a właściciele nie mają realnej wiedzy o ich użytkowaniu.
W załączeniu przekazujemy miesięczne odczyty z lokalu. Jednocześnie informujemy, że istnieje możliwość dokonania ekspertyzy urządzenia – podzielnika, której koszt wynosi 500,00 zł netto plus 23% podatku VAT. W przypadku stwierdzenia poprawności działania koszt ten ponosi lokator.
Odnośnie wymiany zaworu termostatycznego informujemy, że instalacja wewnętrzna lokatora jest jego własnością, i po jego stronie leży utrzymanie jej w dobrym stanie a także wymiana zaworów. Działania ze strony zarządcy i Wspólnoty Mieszkaniowej aby rozwiązać problem w lokalu były również niestandardowe ponieważ, Wspólnota na nasz wniosek wyraziła zgodę na pokrycie kosztów wymiany zaworu w lokalu.
Odpowiadając na Państwa pytanie jak tak mały lokal mógł wygenerować tak dużą ilość jednostek co przełożyło się na wysokie koszty lokalu, wyjaśniamy: Podzielniki kosztów nie należą do urządzeń pomiarowych. Na wskazaniach podzielników nie ma ilości ciepła odebranego przez grzejnik. Ich rolą jest możliwość obliczenia udziału ciepła dostarczonego do poszczególnych grzejników względem ogólnej ilości ciepła dostarczonego do całego budynku. Obecnie najczęściej wykorzystywanym typem są podzielniki elektroniczne z odczytem radiowym, które na podstawie pomiaru temperatur grzejnika i otoczenia za pomocą specjalnego algorytmu wyliczają jednostki zużycia niezbędne do podziału kosztów ogrzewania. Oznacza to, że przy wychładzaniu lokalu np. otwieraniem okien przy niskich temperaturach powoduje naliczanie większej liczby jednostek. Zmierzone w ten sposób wartości, przy uwzględnieniu m.in. usytuowania pomieszczenia w budynku, typu i wielkości grzejnika wskazują na udział danego lokalu w ogólnym zużyciu ciepła.
System rozliczeń jest zgodny z obowiązującymi przepisami i standardami rozliczania.
Ponadto informujemy, że zasady rozliczeń poszczególnych mediów regulują Regulaminy przyjęte przez Wspólnotę Mieszkaniową
Zobacz także:
Napisz komentarz
Komentarze